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一文购房,菲律宾置业通鉴

随着国内房产黄金期的流逝,使得“一带一路”政策倡议下的东南亚备受关注。而菲律宾更是其中一匹腾跃的黑马。菲律宾以快速增长的房价和高收益租金回报率的优势进入国人视线,马尼拉任一项目开盘,都呈现出“2016年国内楼盘开盘即被众人哄抢”的空前火爆局面。

不过话说回来,投资者在选择菲律宾房产时需要掌握哪些要点呢?今天就给大家科普下,投资菲律宾房产,您都需要掌握些什么!

  菲律宾房产投资前景
1、菲律宾房产有什么投资优势?
答:当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,人口过亿的菲律宾却拥有75%的劳动人口,是经济可持续发展的核心力量。汇丰银行预测到2050年,菲律宾将成为世界第16大、东南亚第一大经济体。同时,菲律宾拥有1000万海外务工人员,获得巨额外汇,而回国买房是首选的投资,内需充足。作为亚太重要的国际大都会,马尼拉住宅公寓紧缺,租金高,年租金回报高至6-10%,物业升值稳定。

2、现在中菲关系如何?
答:自从16年10月以来,中菲关系重回正轨,17年来中菲关系逆势上扬,半年时间签署了价值150亿的22个合作项目,中国首次成为菲律宾最大的贸易伙伴。中国外交部前新闻司司长陆慷曾表示:中方将继续深化与菲方的务实合作,也希望菲律宾在共建一带一路进程中扮演更加积极重要的角色。投资菲律宾,绝对不用担心政治环境问题!

菲律宾房产投资前期
1、外国人可以在菲律宾购买房产吗?
答:可以, 基本要求只需要护照,部分开发商要求有支票本。对于外国买家没有身份的要求,游客即可买房。

2、菲律宾房产的户型、朝向和国内有什么不同?
答:菲律宾房子的西晒没有国内那么强。菲律宾纬度低,太阳出来得早,朝西的房子虽然有西晒,但是菲律宾太阳下山也早,尤其是雨季,一到下午就下雨,下雨过后就没太阳晒了,气温很适宜。就户型而言,在菲律宾Makati地区的公寓楼,以小户型偏多,即使大户型面积也偏小。

3、菲律宾房产房价高吗,均价大概多少?
答:菲律宾房价现在均价2-3万人民币,估计明年会涨到4万的均价,因为菲律宾目前处在上升周期最初的5年(2015年启动开涨),上升阶段远远没有结束。一般一个房产周期总共20年,15年上升阶段,5年调整和下跌阶段(可以参考中国房价2000年开始启动,2017年后开始调整走下坡路)。

菲律宾购房细节
1、是否永久产权,是否有公摊?
答:和国内的70年产权相比,菲律宾的房产是永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁,可以永久拥有。
另外菲律宾的房产无公摊面积,购买面积为实际使用面积。这一优势很明显,也就是说菲律宾的80平方米,相当于国内的100平方米。

2、买房需要在菲律宾本地银行开户吗?
答:可以从境外汇款给开发商,但是这样的成本比较高。所以,最好是在菲律宾本地银行开户付款。

3、菲律宾本地银行开户需要提供什么资料?
答:各个银行要求不一样。但是,护照和购房合同是各个银行都要求的。中国身份证、个人照片、工作和收入证明(中英文)、住址证明(水电费、银行账单、快递单)、入境签证页(大部分银行不承认过境签或美国等外国签证,尽管这些签证可以在菲律宾短暂逗留)等。

4、如何转款到菲律宾银行账户?
答:在海外汇美元到菲律宾个人披索账户时,银行按照收款日当日汇率自动转成披索存入。对于非本人汇来的资金,菲律宾银行要求收款人出具文件,以证明汇款人与收款人的关系。

5、买菲律宾房产可以移民么?
答:目前并没有买菲律宾房产就可以直接办理移民的规定,不过菲律宾有一个非常适合投资者的签证,那就是菲律宾退休移民项目(SRRV),SRRV旨在吸引国外人员来菲定居,只需要存款2万/5万美元至菲银行在菲的房地产,一人年满35岁,就可全家申请菲律宾退休移民署的SRRV- 特别退休移民。也就是我们常说的绿卡!您依然拥有自己的国籍,然后多了一个菲律宾永久居留的资格。

6、菲律宾地产项目优势?
菲律宾房产十大优势
1、永久产权
2、总价低 人民币40万起
3、买房获永久绿卡(SVVR)签证  
4、租金收益率高
5、房产物业配套非常好
6、菲律宾房产增值收益好
7、菲律宾,全球养老圣地 
8、精装修交房,送全套的家具家电
9、宏观经济的利好
10、中菲关系步入"黄金时代"

菲律宾购房流程
1、外国人在菲律宾购房有哪些流程?
答:看房,如果是期房的话那只能看样板房了。
预订,选好房号之后就可以开始预定过程,一般是提交相关的资料和填写一些表格,并交定金(订金一般为5万比索,每家开发商的金额都不同,也会因房子大小而金额有差别。)
三十天内需要决定是否购买,如果要买的话,与开发商签订合同,并付款。付款方式:可以是一次性全款(通常可以拿到10%的折扣),如果是预售房的话,也可以月供。
交房。这个过程全部由开发商办理,所有税费也都在买房的时候把钱给到开发商了。业主需要去验房并拿钥匙,开发商会提前几个月邮件通知业主几时可以办理交房手续。
入住。

2、如何月供?
答:一般开发商要求在这边的银行开个支票户口,然后你把钱存在这个支票账户,开发商拿着你给的支票每个月去取钱。也可以直接转账给开发商的收款账户。对于生活在菲律宾以外的客户,每月转账会比较麻烦,你也可以每年转一次。或者在菲律宾开个银行账户,每月自动扣款或者你通过网银每月转账,只要保证你的账户里面有足够金额。

购买后房屋管理
1、物业一般提供哪些配套和服务呢?
答:大部分的新楼都配有室内或者室外游泳池,健身房,儿童活动室,会客厅,多功能大厅,桑拿淋浴间。部分大楼甚至备有电玩间,电影放映间,瑜伽间,台球桌,spa,图书馆,佣人定时打扫等服务。

所有物业都是免费提供给业主使用(部分多功能厅要付费使用)。当然这也是为什么菲律宾物业管理费昂贵的原因。大部分大楼都有24小时轮值的工程师为您提供单元内例如马桶堵塞,水管破裂, 更换灯泡之类的小维护问题。

2、物业费用多少?
答:每个小区的物业费用都不一样,便宜的可能6-7块人民币每平方每个月,贵的高达15-18人民币每平方。由配套设施,单元数量的多少而定。部分楼盘的物业费如果一年提前付,可以享受10%或者一个月免费的优惠政策。建议外国买家可以一年付一次,减免遗忘被罚的情况出现。

3、应支付的房产交易费用是多少?
答:费用有以下几项:
公证费 ---交易总额的1%-2%(此项费用由买家负责)
地方转让税---交易总额的0.75%(此项费用由买家负责)
注册费---交易总额的1%(此项费用由买家负责)
资本利得税---交易总额的6%(此项费用由卖家负责)

所以总的来说需要由买方负责的费用大约在交易总额的2.5% - 3.75%左右;而需由卖方负责的费用大约在交易总额的10.5% - 12.5%左右。

4、外国人怎么购房怎么分期付款?
答:菲律宾一手楼大多是期房,一般实行分期付款3-5年不等。
订金可以付现金或者刷信用卡、银联卡等。余下的分期付款,分期付款的方式有三种,
第一种,可以用自己在菲律宾本地银行的支票,在支票上填写不同的日期和金额,交给开发商,开发商到期去银行兑付。
第二种,与开发商签订协议,由开发商定期到你的开户行扣款。
第三种,从海外银行定期汇款给开发商。

5、出租是否需要纳税?
答:如果要报税,就需要纳税。

一般个人的房屋出租,很少有人报税。根据目前情况,房东不纳税。国际大公司出资租高端公寓给高管居住的情况下,往往需要正式发票。这种情况下需要报税,纳税。个人租赁合同一般不会要求正式发票。

看完了这些菲律宾投资必会的问题,投资菲律宾就轻而易举啦!

一文购房,菲律宾置业通鉴